maandag, februari 27, 2006
Ruimte voor Ruimte
Pps goede hulp bij herinrichting Noord-Brabant
Noord-Brabant koos als eerste provincie voor een publiek-private samenwerking (pps) bij het uitvoeren van de regeling ‘Ruimte voor Ruimte’. Met de uitgifte van bouwkavels kan de provincie de sanering van de intensieve veehouderij betalen. Over het effect van die samenwerking denken de partners niet altijd hetzelfde. Waar Grontmij pps ziet als een katalysator voor gebiedsontwikkeling, heeft provinciaal projectleider L. Herbert ook oog voor de nadelen. “Het blijft toch een vorm van gedwongen winkelnering die niet kostenverlagend werkt.” In Noord-Brabant, verreweg de grootste reconstructieprovincie, voert de provincie de regeling uit in publiek-private samenwerking samen met partners NIB, BNG/OPP en Grontmij binnen de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Tot voor kort was Brabant de enige provincie met zo’n samenwerking. Volgens juridisch adviseur K. van Oosterhout van Grontmij heeft een pps-constructie veel voordelen. “Pps is een belangrijke factor voor het waarborgen van kwaliteit. Je brengt kennis, ervaring en financiën bij elkaar.” Grontmij treedt op als adviseur van de ontwikkelingsmaatschappij. Projectleider L. Herbert van de provincie Noord-Brabant ziet niet alleen voordelen. “Vier jaar geleden was het een voor de hand liggende keuze, maar als we nu zouden beginnen, is het niet ondenkbaar dat de beslissing anders uitvalt”, stelt hij. “Het is toch een vorm van gedwongen winkelnering.” Dat leidt volgens hem tot hogere kosten dan wanneer de provincie de kavels zelf had ontwikkeld. De voornaamste reden om destijds voor een pps-constructie te kiezen was het spreiden van het financieel risico en de mogelijkheid om zo de publieke taken en het privaat belang goed te scheiden. “Dit laatste argument blijft, maar in onzekere tijden willen private partijen toch zo veel mogelijk financiële garanties van de overheid.” De directie van de ontwikkelingsmaatschappij regelt binnen Ruimte voor Ruimte het traject van planontwikkeling tot realisatie en verkoop van de woningbouwkavels. In de eerste fase worden er in totaal 964 kavels ontwikkeld en in de dit jaar gestarte tweede fase nog eens maximaal 1100. Nieuw in de net gestarte tweede fase is bovendien dat de regeling is verbreed tot de sloop van al langer leegstaande stallen, kassen of andere ongewenste bebouwing op het platteland. In het kader van die verbreding komen er in de tweede fase bovenop de reguliere 1100 kavels nog eens 600 extra beschikbaar. Sinds de start in Noord-Brabant zijn nu ruim 400 kavels verkocht en ook al deels bebouwd en zelfs bewoond, zoals op de locatie Vaarsenhof in Asten en het woongebied Kanhoeve bij Sterksel. Inmiddels zit de vaart er aardig in, maar de aanloop van het hele traject kostte meer tijd dan voorzien. “Achteraf waren we wat optimistisch. We dachten sneller locaties te hebben”, zegt J. Nijhof, directeur van Grontmij. In de tweede fase gaat de provincie daarom samen met de gemeenten zelf op zoek naar locaties. Zijn er nu eenmaal locaties in beeld, dan verloopt de ontwikkeling daarentegen weer redelijk snel, vindt Nijhof. “Bijna altijd is er een bestemmingsplanwijziging nodig. Normaal gesproken heb je het goed gedaan als dat binnen vijf tot zes jaar lukt. Wij doen het in twee tot drie jaar. Dat is een enorme versnelling. Hoe we dat doen? We blijven aandacht vragen en het zijn gewoon goede plannen.” Plannen waar bovendien in de betreffende gemeenten en dorpen belangstelling voor is. Van Oosterhout: “Tachtig procent van de kopers komt uit de kern zelf. Dat helpt.” Wat volgens Van Oosterhout en Nijhof meespeelt is dat de ontwikkelingsmaatschappij daarbij probeert om de gemeenten werk uit handen te nemen, bijvoorbeeld door vergunningen goed op elkaar af te stemmen, en zich niet arrogant op te stellen. Nijhof: “We maken zo’n plan samen met de gemeente.” Het streven van de ontwikkelingsmaatschappij is om de bouwkavels zoveel mogelijk te clusteren tot kleine villawijken. Meestal liggen ze aan de rand van een dorpskern. Gemiddeld tellen de wijken zo’n vijftien tot vijfentwintig huizen. Mensen uit de regio krijgen voorrang bij het kopen van een kavel. Zij zijn verplicht om hun kavel binnen twee jaar na de koop te bebouwen om te voorkomen dat er allemaal half voltooide woonwijken ontstaan. Er is tot nu toe voldoende belangstelling voor de bouwkavels, ook al is de markt ingezakt sinds de start van Ruimte voor Ruimte. Of dat zo blijft in de tweede fase, valt niet te voorzien, meent Van Oosterhout. “Je moet blijven toetsen of je product terugverdienwaarde heeft.” Als dat niet het geval meer is, moeten de partners volgens haar kijken of de regeling aangepast kan worden, bijvoorbeeld door de kavels kleiner te maken of mogelijk zelfs voortijdig te stoppen. Projectleider Herbert is een stuk optimistischer over het verdere verloop van Ruimte voor Ruimte. De versoepeling van de landelijke woningbouwregels sinds de start van de regeling ziet hij niet als een bedreiging. “Ik zie geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat het niet lukt om 2500 kavels binnen de terugverdientijd te realiseren.” Ruimte voor Ruimte, gestart in 2000, is een landelijke regeling voor de vijf reconstructieprovincies Noord-Brabant, Gelderland, Limburg, Overijssel en Utrecht die een aantal doelen dient: sanering van de varkens- en pluimveesector, terugdringing van het mestoverschot en herinrichting van het landelijk gebied. Boeren met een intensief veehouderijbedrijf krijgen van de rijksoverheid een subsidie om hun bedrijf te stoppen. Om te voorkomen dat stallen leeg blijven staan en de omgeving verloedert kunnen de boeren bij hun provincie een vergoeding aanvragen voor de afbraak van hun stallen, waarvoor de provincie garant staat. De provincie kan de sloopsubsidies terugverdienen door op andere plekken woningbouwkavels te ontwikkelen en te verkopen. Cobouw 27 februari 2006.
Noord-Brabant koos als eerste provincie voor een publiek-private samenwerking (pps) bij het uitvoeren van de regeling ‘Ruimte voor Ruimte’. Met de uitgifte van bouwkavels kan de provincie de sanering van de intensieve veehouderij betalen. Over het effect van die samenwerking denken de partners niet altijd hetzelfde. Waar Grontmij pps ziet als een katalysator voor gebiedsontwikkeling, heeft provinciaal projectleider L. Herbert ook oog voor de nadelen. “Het blijft toch een vorm van gedwongen winkelnering die niet kostenverlagend werkt.” In Noord-Brabant, verreweg de grootste reconstructieprovincie, voert de provincie de regeling uit in publiek-private samenwerking samen met partners NIB, BNG/OPP en Grontmij binnen de ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte. Tot voor kort was Brabant de enige provincie met zo’n samenwerking. Volgens juridisch adviseur K. van Oosterhout van Grontmij heeft een pps-constructie veel voordelen. “Pps is een belangrijke factor voor het waarborgen van kwaliteit. Je brengt kennis, ervaring en financiën bij elkaar.” Grontmij treedt op als adviseur van de ontwikkelingsmaatschappij. Projectleider L. Herbert van de provincie Noord-Brabant ziet niet alleen voordelen. “Vier jaar geleden was het een voor de hand liggende keuze, maar als we nu zouden beginnen, is het niet ondenkbaar dat de beslissing anders uitvalt”, stelt hij. “Het is toch een vorm van gedwongen winkelnering.” Dat leidt volgens hem tot hogere kosten dan wanneer de provincie de kavels zelf had ontwikkeld. De voornaamste reden om destijds voor een pps-constructie te kiezen was het spreiden van het financieel risico en de mogelijkheid om zo de publieke taken en het privaat belang goed te scheiden. “Dit laatste argument blijft, maar in onzekere tijden willen private partijen toch zo veel mogelijk financiële garanties van de overheid.” De directie van de ontwikkelingsmaatschappij regelt binnen Ruimte voor Ruimte het traject van planontwikkeling tot realisatie en verkoop van de woningbouwkavels. In de eerste fase worden er in totaal 964 kavels ontwikkeld en in de dit jaar gestarte tweede fase nog eens maximaal 1100. Nieuw in de net gestarte tweede fase is bovendien dat de regeling is verbreed tot de sloop van al langer leegstaande stallen, kassen of andere ongewenste bebouwing op het platteland. In het kader van die verbreding komen er in de tweede fase bovenop de reguliere 1100 kavels nog eens 600 extra beschikbaar. Sinds de start in Noord-Brabant zijn nu ruim 400 kavels verkocht en ook al deels bebouwd en zelfs bewoond, zoals op de locatie Vaarsenhof in Asten en het woongebied Kanhoeve bij Sterksel. Inmiddels zit de vaart er aardig in, maar de aanloop van het hele traject kostte meer tijd dan voorzien. “Achteraf waren we wat optimistisch. We dachten sneller locaties te hebben”, zegt J. Nijhof, directeur van Grontmij. In de tweede fase gaat de provincie daarom samen met de gemeenten zelf op zoek naar locaties. Zijn er nu eenmaal locaties in beeld, dan verloopt de ontwikkeling daarentegen weer redelijk snel, vindt Nijhof. “Bijna altijd is er een bestemmingsplanwijziging nodig. Normaal gesproken heb je het goed gedaan als dat binnen vijf tot zes jaar lukt. Wij doen het in twee tot drie jaar. Dat is een enorme versnelling. Hoe we dat doen? We blijven aandacht vragen en het zijn gewoon goede plannen.” Plannen waar bovendien in de betreffende gemeenten en dorpen belangstelling voor is. Van Oosterhout: “Tachtig procent van de kopers komt uit de kern zelf. Dat helpt.” Wat volgens Van Oosterhout en Nijhof meespeelt is dat de ontwikkelingsmaatschappij daarbij probeert om de gemeenten werk uit handen te nemen, bijvoorbeeld door vergunningen goed op elkaar af te stemmen, en zich niet arrogant op te stellen. Nijhof: “We maken zo’n plan samen met de gemeente.” Het streven van de ontwikkelingsmaatschappij is om de bouwkavels zoveel mogelijk te clusteren tot kleine villawijken. Meestal liggen ze aan de rand van een dorpskern. Gemiddeld tellen de wijken zo’n vijftien tot vijfentwintig huizen. Mensen uit de regio krijgen voorrang bij het kopen van een kavel. Zij zijn verplicht om hun kavel binnen twee jaar na de koop te bebouwen om te voorkomen dat er allemaal half voltooide woonwijken ontstaan. Er is tot nu toe voldoende belangstelling voor de bouwkavels, ook al is de markt ingezakt sinds de start van Ruimte voor Ruimte. Of dat zo blijft in de tweede fase, valt niet te voorzien, meent Van Oosterhout. “Je moet blijven toetsen of je product terugverdienwaarde heeft.” Als dat niet het geval meer is, moeten de partners volgens haar kijken of de regeling aangepast kan worden, bijvoorbeeld door de kavels kleiner te maken of mogelijk zelfs voortijdig te stoppen. Projectleider Herbert is een stuk optimistischer over het verdere verloop van Ruimte voor Ruimte. De versoepeling van de landelijke woningbouwregels sinds de start van de regeling ziet hij niet als een bedreiging. “Ik zie geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat het niet lukt om 2500 kavels binnen de terugverdientijd te realiseren.” Ruimte voor Ruimte, gestart in 2000, is een landelijke regeling voor de vijf reconstructieprovincies Noord-Brabant, Gelderland, Limburg, Overijssel en Utrecht die een aantal doelen dient: sanering van de varkens- en pluimveesector, terugdringing van het mestoverschot en herinrichting van het landelijk gebied. Boeren met een intensief veehouderijbedrijf krijgen van de rijksoverheid een subsidie om hun bedrijf te stoppen. Om te voorkomen dat stallen leeg blijven staan en de omgeving verloedert kunnen de boeren bij hun provincie een vergoeding aanvragen voor de afbraak van hun stallen, waarvoor de provincie garant staat. De provincie kan de sloopsubsidies terugverdienen door op andere plekken woningbouwkavels te ontwikkelen en te verkopen. Cobouw 27 februari 2006.
