vrijdag, maart 24, 2006
Anti-speculatiebeding lege dop
Voor jongeren is het door de hoge prijzen van bouwgrond bijna ondoenlijk om een eigen woning te bemachtigen. Zuinigruimtegebruik heeft bouwgrond schaars gemaakt en dus extreem duur. Er zijn gemeenten die deze starters te hulp komen door bouwgrond tegen een sterk gereduceerd tarief ter beschikking te stellen. Om het maken van snelle winst te voorkomen wordt hier een anti speculatie beding aan verbonden. Volgens het hiernavolgende artikel blijkt dat niet met de wet te stroken en is een anti speculatie beding een lege dop.
Opinie: Geen boete na overtreden anti-speculatiebeding
In de ene gemeente is het aantrekkelijker wonen dan in een andere gemeente. Op zich is daar niets mis mee, maar als de attractiviteit van een gemeentelijke locatie extra groot is kan dat leiden tot enkele minder gewenste effecten. Zo zal de ligging van een woning in een aantrekkelijk geachte gemeente kunnen zorgen voor een prijsopdrijvend effect. En bovendien komen jonge starters of andere minder kapitaalkrachtige kopers in die gemeente zodoende niet of moeilijk aan de bak. Met als gevolg dat op de duur in die gemeente een onevenwichtige samenstelling van de bevolking zal ontstaan.Het is begrijpelijk dat een gemeente, waarin deze effecten worden gesignaleerd, zal proberen de bakens verzet te krijgen.Zo ook de gemeente Rozendaal. Tot voor kort had meer dan de helft van de inwoners van deze Gelderse gemeente de leeftijd van meer dan 50 jaren. Speerpunt van het beleid van het gemeentebestuur werd daarom dat meer jongeren moesten worden aangelokt om zich hier te vestigen. Maar dat is eerder gezegd dan gedaan, want de prijs van een woning in Rozendaal ligt gemiddeld twee tot driemaal zo hoog als in naburige gemeenten. Dit wordt met name veroorzaakt doordat de gemeente juist bij oudere, meer vermogende woningzoekenden erg in trek is. En dat weerhoudt de jonge, doorgaans minder kapitaalkrachtige starters ervan om zich hier te vestigen.Twee instrumenten bracht de gemeente in stelling in haar streven om het publieke belang te dienen door een zo gemêleerd mogelijke samenstelling van de bevolking te bevorderen.Als eerste kregen jongeren tot 36 jaar een belangrijke korting toen enkele jaren geleden bouwkavels werden uitgegeven in het nieuwbouwplan Villapark d’Kapellenbergh. Deze jongerenreductie bedroeg maar liefst 80.000 euro per kavel en in totaal werden twintig kavels gereserveerd voor jongeren. Tegelijkertijd werd een algemene prijsreductie gehanteerd waardoor de koopprijs op een peil zou liggen dat meer overeenkomt met het gemiddelde prijsniveau in de onderhavige regio.Daarnaast hanteerde de gemeente voor deze kavels het zogenaamde anti-speculatiebeding. Hierdoor moest worden voorkomen dat een koper gebruik maakte van de gunstige prijsstelling en na de aankoop de woning met grote winst zou verkopen aan een derde. Daardoor zouden immers de doelstellingen die met de ingrepen werden beoogd finaal onderuit gehaald worden.Kortweg komt dit laatste beding erop neer dat de koper en zijn eventuele rechtsopvolgers gedurende een periode van tien jaar na oplevering van de woning deze uitsluitend mogen vervreemden voor een beperkte prijs. In deze beperking is rekening gehouden met de genoten reductievoordelen en met een zekere indexering. Op overtreding van het beding wordt hierbij een boete gesteld die gelijk is aan de gerealiseerde winst. Deze boete wordt jaarlijks tien procent minder, zodat na tien jaren het beding expireert en geen sprake meer is van een boete. Beide bedingen zijn opgemaakt als een zogenaamd kettingbeding, dat de koper dus verplicht is door te geven aan een eventuele opvolgende verkrijger. Verder komt de koper alleen in aanmerking voor de transactie als hij een verklaring tekent dat hij voornemens is om de woning gedurende tenminste tien jaren als hoofdverblijf te blijven gebruiken.Op het eerste oog gaat het aldus om een doortimmerde constructie waarmee passende publieke doelstellingen worden nagestreefd.Bij nader inzien zal in de praktijk het complete systeem, hoe goed bedoeld ook, als een kaartenhuis in elkaar storten.De koper hoeft zich feitelijk weinig of niets van het anti-speculatiebeding aan te trekken want dat is nietig. Het beding is namelijk niet te rijmen met de bepalingen van de Huisvestingswet en dus is het beding in strijd met de openbare orde. Deze Huisvestingswet dateert van 1992 en is de opvolger van de vroegere Woonruimtewet. De Huisvestingswet verbiedt aan gemeenten expliciet om buiten de mogelijkheden die de wet biedt eigen instrumenten ter verdeling van woonruimte te construeren en te hanteren. De woningeigenaar is in principe vrij om over zijn eigendom te beschikken. En de particulier moet vrij zijn om zich te vestigen waar hij dat wenst. Een inbreuk op deze vrijheden wordt door de wet uitsluitend toegestaan als daartoe een noodzaak bestaat, bijvoorbeeld doordat anders een woningtekort zou (dreigen te) ontstaan voor bepaalde kwetsbare groepen. Is dat het geval dan kan de gemeente een huisvestingsverordening opstellen waarin een stelsel van huisvestingsvergunningen in het leven wordt geroepen. In Rozendaal waren en zijn echter vrije kavels in overvloed beschikbaar. Er is dus geen sprake van (dreigende) schaarste in het woningaanbod. Een huisvestingsvergunning kan niet worden verlangd om aldus een evenwichtige samenstelling van de bevolking te bewerkstelligen. En ook is het vergunningenstelsel niet toepasbaar in de zogenaamde vrije sector, dus als de koopsom boven een bepaalde grens ligt zoals hier het geval was.De gemeente kan dus de contractuele boetebedragen in alle gevallen vergeten.Wordt de koper dan niet ongerechtvaardigd verrijkt wanneer het anti-speculatiebeding achteraf blijkt geen effect te hebben? Natuurlijk is sprake van een aanzienlijke verrijking, maar de gemeente kan zich op geen enkele juridische grondslag beroepen om het genoten voordeel met succes terug te kunnen vorderen. Ook kan de gemeente Rozendaal zich niet beroepen op (rechts)dwaling. Een verkeerde uitleg van de wet door de gemeente moet immers voor haar eigen rekening blijven.Zoals te verwachten was heeft de gemeente Rozendaal dan ook intussen in twee gerechtelijke instanties in het stof gebeten. De termijn voor cassatieberoep bij de Hoge Raad is intussen onbenut verstreken. Dat hoeft overigens niet te betekenen dat de gemeente Rozendaal door op het verkeerde paard te wedden de forse reductiebedragen heeft verkwist. Het ‘Rozendaal-effect’ kan immers ook betekenen dat de jonge kopers gewoon blijven zitten waar ze zitten.Mr. Willem van de Kam is advocaat in Boxmeer, rechter-plaatsvervanger en medewerker van deze krant. Gelderlander 24 maart 2006.
Opinie: Geen boete na overtreden anti-speculatiebeding
In de ene gemeente is het aantrekkelijker wonen dan in een andere gemeente. Op zich is daar niets mis mee, maar als de attractiviteit van een gemeentelijke locatie extra groot is kan dat leiden tot enkele minder gewenste effecten. Zo zal de ligging van een woning in een aantrekkelijk geachte gemeente kunnen zorgen voor een prijsopdrijvend effect. En bovendien komen jonge starters of andere minder kapitaalkrachtige kopers in die gemeente zodoende niet of moeilijk aan de bak. Met als gevolg dat op de duur in die gemeente een onevenwichtige samenstelling van de bevolking zal ontstaan.Het is begrijpelijk dat een gemeente, waarin deze effecten worden gesignaleerd, zal proberen de bakens verzet te krijgen.Zo ook de gemeente Rozendaal. Tot voor kort had meer dan de helft van de inwoners van deze Gelderse gemeente de leeftijd van meer dan 50 jaren. Speerpunt van het beleid van het gemeentebestuur werd daarom dat meer jongeren moesten worden aangelokt om zich hier te vestigen. Maar dat is eerder gezegd dan gedaan, want de prijs van een woning in Rozendaal ligt gemiddeld twee tot driemaal zo hoog als in naburige gemeenten. Dit wordt met name veroorzaakt doordat de gemeente juist bij oudere, meer vermogende woningzoekenden erg in trek is. En dat weerhoudt de jonge, doorgaans minder kapitaalkrachtige starters ervan om zich hier te vestigen.Twee instrumenten bracht de gemeente in stelling in haar streven om het publieke belang te dienen door een zo gemêleerd mogelijke samenstelling van de bevolking te bevorderen.Als eerste kregen jongeren tot 36 jaar een belangrijke korting toen enkele jaren geleden bouwkavels werden uitgegeven in het nieuwbouwplan Villapark d’Kapellenbergh. Deze jongerenreductie bedroeg maar liefst 80.000 euro per kavel en in totaal werden twintig kavels gereserveerd voor jongeren. Tegelijkertijd werd een algemene prijsreductie gehanteerd waardoor de koopprijs op een peil zou liggen dat meer overeenkomt met het gemiddelde prijsniveau in de onderhavige regio.Daarnaast hanteerde de gemeente voor deze kavels het zogenaamde anti-speculatiebeding. Hierdoor moest worden voorkomen dat een koper gebruik maakte van de gunstige prijsstelling en na de aankoop de woning met grote winst zou verkopen aan een derde. Daardoor zouden immers de doelstellingen die met de ingrepen werden beoogd finaal onderuit gehaald worden.Kortweg komt dit laatste beding erop neer dat de koper en zijn eventuele rechtsopvolgers gedurende een periode van tien jaar na oplevering van de woning deze uitsluitend mogen vervreemden voor een beperkte prijs. In deze beperking is rekening gehouden met de genoten reductievoordelen en met een zekere indexering. Op overtreding van het beding wordt hierbij een boete gesteld die gelijk is aan de gerealiseerde winst. Deze boete wordt jaarlijks tien procent minder, zodat na tien jaren het beding expireert en geen sprake meer is van een boete. Beide bedingen zijn opgemaakt als een zogenaamd kettingbeding, dat de koper dus verplicht is door te geven aan een eventuele opvolgende verkrijger. Verder komt de koper alleen in aanmerking voor de transactie als hij een verklaring tekent dat hij voornemens is om de woning gedurende tenminste tien jaren als hoofdverblijf te blijven gebruiken.Op het eerste oog gaat het aldus om een doortimmerde constructie waarmee passende publieke doelstellingen worden nagestreefd.Bij nader inzien zal in de praktijk het complete systeem, hoe goed bedoeld ook, als een kaartenhuis in elkaar storten.De koper hoeft zich feitelijk weinig of niets van het anti-speculatiebeding aan te trekken want dat is nietig. Het beding is namelijk niet te rijmen met de bepalingen van de Huisvestingswet en dus is het beding in strijd met de openbare orde. Deze Huisvestingswet dateert van 1992 en is de opvolger van de vroegere Woonruimtewet. De Huisvestingswet verbiedt aan gemeenten expliciet om buiten de mogelijkheden die de wet biedt eigen instrumenten ter verdeling van woonruimte te construeren en te hanteren. De woningeigenaar is in principe vrij om over zijn eigendom te beschikken. En de particulier moet vrij zijn om zich te vestigen waar hij dat wenst. Een inbreuk op deze vrijheden wordt door de wet uitsluitend toegestaan als daartoe een noodzaak bestaat, bijvoorbeeld doordat anders een woningtekort zou (dreigen te) ontstaan voor bepaalde kwetsbare groepen. Is dat het geval dan kan de gemeente een huisvestingsverordening opstellen waarin een stelsel van huisvestingsvergunningen in het leven wordt geroepen. In Rozendaal waren en zijn echter vrije kavels in overvloed beschikbaar. Er is dus geen sprake van (dreigende) schaarste in het woningaanbod. Een huisvestingsvergunning kan niet worden verlangd om aldus een evenwichtige samenstelling van de bevolking te bewerkstelligen. En ook is het vergunningenstelsel niet toepasbaar in de zogenaamde vrije sector, dus als de koopsom boven een bepaalde grens ligt zoals hier het geval was.De gemeente kan dus de contractuele boetebedragen in alle gevallen vergeten.Wordt de koper dan niet ongerechtvaardigd verrijkt wanneer het anti-speculatiebeding achteraf blijkt geen effect te hebben? Natuurlijk is sprake van een aanzienlijke verrijking, maar de gemeente kan zich op geen enkele juridische grondslag beroepen om het genoten voordeel met succes terug te kunnen vorderen. Ook kan de gemeente Rozendaal zich niet beroepen op (rechts)dwaling. Een verkeerde uitleg van de wet door de gemeente moet immers voor haar eigen rekening blijven.Zoals te verwachten was heeft de gemeente Rozendaal dan ook intussen in twee gerechtelijke instanties in het stof gebeten. De termijn voor cassatieberoep bij de Hoge Raad is intussen onbenut verstreken. Dat hoeft overigens niet te betekenen dat de gemeente Rozendaal door op het verkeerde paard te wedden de forse reductiebedragen heeft verkwist. Het ‘Rozendaal-effect’ kan immers ook betekenen dat de jonge kopers gewoon blijven zitten waar ze zitten.Mr. Willem van de Kam is advocaat in Boxmeer, rechter-plaatsvervanger en medewerker van deze krant. Gelderlander 24 maart 2006.
